一线城市去库存时间显著缩减 7成购房者看涨房价

　　从去年年底都今年年初，楼市温度不低。成交大幅上扬也带动了不少城市消化楼市库存的能力。

　　世联地产2012年年报数据显示，北、上、广、深四大一线城市楼市库存消化时间分别降至8.2个月、19.2个月、14.2个月和9个月，二线城市去化能力也普遍增强。但不少三四线城市消化楼市库存时间仍在20个月以上，市场供求失衡明显。
 

　　在这样的趋势下，对于一二线城市，近七成购房者预期未来半年房价将出现不同程度的上涨，业内人士也表示，在需求的带动下，2013年核心城市主流产品的价格会产生较大的上涨压力。

　　楼市库存消化时间差拉大：一二线加速去存 三四线供求失衡

　　随着各企业去库存战略的实施，价格回归带动成交环比大幅上扬，导致各城市的去化时间都有不同程度的下降，2012年北京、上海、广州、深圳等的一线城市库存去化时间下降非常明显。

　　仅以截至11月底的数据来看，北京商品住宅可售面积为1089万平方米，去化时间8.2个月，较2012年3月份时缩短14.1个月。上海商品房可售面积为2262万平方米，为2009年1月以来高，去化时间19.2个月，较2012年2月份缩短12.7个月。广州商品房可售面积1476万平方米，去化时间14.2个月，较2012年4月份缩短11.8个月。另外，由于土地供应有限，新建商品住宅供应量较小，深圳商品住宅可售面积307万平方米，去化时间9个月，为一线城市中短，较2012年2月份也缩短4.9个月。

　　与之类似，房地产市场的快速发展致使二线城市的库存持续增加，近期市场持续回暖，使得二线城市的库存压力缓解，杭州、重庆、宁波等典型二线城市库存去化时间都在9个月以下。

　　“考虑到一线城市未来人口聚集和经济发展的潜在动能，一线城市的库存并不会带来太大的挑战。而二线城市整体经济发展的潜力以及人口聚集能力也使其在库存消化上没有太大的问题。”世联地产研究部指出。

　　不过，相比之下三四线城市并没有那么轻松。三四线城市由于经济发展和吸纳人口的潜力优先，加之过去几年的快速发展，供应和需求失衡，供过于求的局面在2012年尤为明显。

　　数据显示，截至2012年11月，常州、温州、东莞等城市的库存去化时间都在12个月以上，泸州、泰安等城市市场去化时间甚至在20个月以上。

　　“数据表明，三线城市在目前以及未来一段时间内，都将面临着比较大的去化压力。扎根于三四线城市的开发商依然需要积极地跑量。”世联地产建议称。


 

　    7成购房者看涨未来半年房价

　　2012年下半年以来，一二线城市楼市成交火热，去存能力显著提升，而其背后无疑显示，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力仍非常突出，城市的房地产需求仍然较大。

　　“而且，我国普通家庭资产负债表比较健康，其加杠杆空间较大。”世联地产解释认为，2012年开发商跑量欲望较强烈，资产负债表健康的中国家庭抛售情绪并不严重甚至惜售，从而产生了一二手倒挂的现象，便是很好证明。

　　另一方面，十八大提出，到2020年，将实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。“国民收入倍增计划”无疑也是未来十年房地产市场需求的一大动力。

　　“需求的带动下，产品价格，特别是核心城市主流产品的价格产生较大的上涨压力。”世联地产认为。

　　而世联四季度购房者信心指数也显示，购房者未来房价预期指数为70.9，较2012年3季度上升2.9，已连续四个季度大幅提升。

　　“这意味着，近七成购房者预期未来半年房价将出现不同程度的上涨，表明涨价趋势已经深入人心。”世联指出。

　　不过其仍提醒称，楼市潜在供应持续大于销售面积，导致当前的库存一直在高位运行，2013年的潜在供应量虽然有所回落，但是仍处于高位，因此房企仍然需要快速跑量。